234 : परिपत्र सं. 234, 17-12-1977 दिनांकित

1542. शहरी पट्टे पर संपत्ति में पट्टादाता के हित का मूल्यांकन - निर्देशों की वजह

1ध्यान 1957/04/05 दिनांकित, 1957 की बोर्ड के सर्कुलर नं 7 डी करने के लिए आमंत्रित किया है. अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए दिशा निर्देशों में शामिल है जो कहा परिपत्र के अनुबंध 'बी' की एक प्रति [यहाँ अनुलग्नक के रूप में मुद्रित] तैयार संदर्भ के लिए संलग्न है.

प्र.20. मद (3) अनुबंध 'बी' के पैरा 6 के पट्टे पर दिया गुणों में पट्टादाता के हित के मूल्य की गणना के लिए दिशा निर्देशों और तरीकों से संबंधित है.बोर्ड की स्थिति को दोहराना चाहूंगा. किराए पर लिया गुणों में पट्टादाता के हित के मूल्यांकन को ध्यान में का मान रखना होगा -

(क) पट्टे के निर्वाह के दौरान संपत्ति के संबंध में किराया प्राप्त करने के लिए पट्टादाता के अधिकार; और

(ख) पट्टा का दृढ़ संकल्प, यानी, प्रत्यावर्ती हित के समय संपत्ति वापस पाने के लिए अपने अधिकार.

(3)पट्टे के निर्धारण के समय संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करते हैं, मन में वहन किया जाना महत्वपूर्ण कारकों में से एक पट्टादाता की ओर लौटना संपत्ति का उचित निश्चित है कि क्या वहाँ है. यह प्रत्येक मामले के तथ्यों पर निर्भर करेगा. संबंधित क्षेत्र में लागू किराया नियंत्रण कानून के प्रावधानों, बेदखली और किराए में वृद्धि के खिलाफ किरायेदार रक्षा कर सकते हैं. भत्ता संपत्ति से उपलब्ध आय की मात्रा और भी जो किरायेदारों संपत्तियों पर कब्जा करने के लिए जारी होने की संभावना है करने के लिए समय तक दोनों का निर्धारण करते समय इन कारकों के लिए किए जाने के लिए होगा. यह, हालांकि, सभी किरायेदारों क्योंकि नियंत्रण प्रतिबंध किराए पर विषय नया नहीं कर रहे हैं, जो कुछ समय या गुणों से अधिक पट्टे पर कुछ सीमाओं या गुणों से ऊपर के किराए दिलकश कुछ राज्य गुणों में संरक्षित कर रहे हैं कि के लिए दी नहीं लिया जाना चाहिए.

(4)पट्टादाता की ओर लौटना संपत्ति की संभावना की जांच करते हैं, पट्टे के नवीकरण से संबंधित पट्टा विलेख के प्रावधानों को भी ध्यान में रखा जाना होगा.

प्र.5. इन गुणों में lessors के ब्याज का निर्धारण करते समय ऊपर से बाहर वर्तनी व्यापक दिशा निर्देश का आकलन अधिकारियों द्वारा ध्यान में रखा जा सकता है.

निर्देश: नहीं 1312 [एफ लोक लेखा समिति, पीपी 49-54] की 8 वीं रिपोर्ट (1980-81): सं 309/3/73-ED], 29-2-1980 [स्रोत दिनांकित.

उपभवन - घर की संपत्ति के मूल्यांकन के लिए दिशा निर्देश
स्पष्टीकरण में निर्दिष्ट

1संपदा शुल्क संपत्ति गुजर या मौत पर पारित करने के लिए समझा की प्रिंसिपल मूल्य पर देय है. किसी भी संपत्ति की "प्रिंसिपल मूल्य" इस तरह करने के लिए इस तरीके और इस विषय में मृतक की मौत के समय पर खुले बाजार में बेच दिया जाता है अगर नियंत्रकों की राय में ऐसी संपत्ति लाने होगा, जो मूल्य जा रहा है के रूप में परिभाषित किया गया है यथोचित विक्रेता के लिए संपत्ति के लिए सबसे अच्छा मूल्य प्राप्त करने के लिए गणना की जा सकती है के रूप में शर्तों. बिक्री त्वरित अहसास एक उचित कसौटी नहीं है प्राप्त करने के लिए एक तैयार विक्रेता और एक तैयार क्रेता और एक मजबूर बिक्री पर या क्रम में प्राप्त किया जा सकता है, जो कीमत के बीच माना जाता है.

प्र.20. किसी भी संपत्ति का मूल्य और बहुत अधिक तो एक घर की संपत्ति की यह उपज करने में सक्षम है किराये की आय पर काफी हद तक निर्भर करता है. ज्यादातर मामलों में एक घर की संपत्ति के मूल्य का शुद्ध किराया आय का नगद मूल्य होगा. ध्यान की आवश्यकता होती है जो दो महत्वपूर्ण कारक हैं, इसलिए, एक ही है, जिस पर एक संपत्ति की पैदावार और साल के खरीद की संख्या पूंजीकृत किया जाना है कि शुद्ध किराये की आय कर रहे हैं.

(3)ब्याज एक व्यक्ति घर की संपत्ति में अर्थात् तीन प्रकार का आमतौर पर है:

(क) संपत्ति किसी भी पट्टा से मुक्त है;

(ख) संपत्ति पट्टे पर है जहां, पट्टेदार की ब्याज;

(ग) संपत्ति, पट्टादाता की ब्याज बाहर काम पर रखा जाता है.

(4)विभिन्न हितों के बारे में मूल्यांकन के तरीके से नीचे चर्चा कर रहे हैं:

पहला कदम संपत्ति से निष्पक्ष पोषणीय शुद्ध किराये की आय निर्धारित करने के लिए है. आधार के रूप में महसूस वास्तविक किराया लेने इस प्रयोजन के लिए यह वही किराया भविष्य एक परिणाम के रूप में संपत्ति की हालत, इलाके और सुविधाओं के लिए वर्तमान में उपलब्ध है और किसी भी सुधार की संभावना को ध्यान में रखते में बनाए रखा जाएगा कि क्या जांच की जानी है कॉरपोरेट निकायों की ओर योजनाओं की, आदि के खर्च के लिए सकल पोषणीय किराया कटौती शुद्ध किराये की आय पर पहुंचने के लिए इतनी के रूप में बनाया जा रहा है निर्धारित करने के बाद. आदि की मरम्मत, नगरपालिका करों, वसूली प्रभार, रिक्तियों, बीमा, के कारण समग्र कटौती, आमतौर पर, कठिनाइयों, यदि कोई हो, किराए को साकार करने में, आदि, शामिल इमारत की हालत पर निर्भर करता है 25 से 35 प्रतिशत करने के लिए अलग अलग होता है

अगले कदम के ऊपर पर पहुंचे शुद्ध किराये की आय के गुणक है, जो साल के खरीद की संख्या तय करने के लिए है. सामान्य रूप में वर्षों के खरीद की संख्या में इस तरह के एक संपत्ति में निवेश और शामिल राजधानी की सुरक्षा से एक उचित और विवेकपूर्ण व्यक्ति से उम्मीद की वापसी के प्रतिशत पर निर्भर करता है. आधार - रेखा के रूप में सरकारी प्रतिभूतियों लेते हुए 5 फीसदी घर गुणों से उम्मीद की जा सकती है कि एक बहुत ही उचित प्रतिफल है. संपत्ति के आकार पर निर्भर करता है, वापसी का प्रतिशत 5 फीसदी से 7 फीसदी साढ़े या 13 से 20 साल के 'खरीद से भिन्न होता है.

उदाहरण के लिए, रुपये की भूमि उपज सकल वार्षिक किराया के 7 आधा cottahs (1 cottah 720 वर्ग फीट है) के एक क्षेत्र पर एक चार मंजिला इमारत ले. 28,000. नगर निगम के कर, मरम्मत, आदि, राशि रुपये तक के खाते पर व्यय. 7,500 सकल किराया के बारे में 28 प्रतिशत है. शुद्ध किराये की आय इसलिए रुपये है. 20,500 है और यह भविष्य में बनाए जाने की संभावना है. यह कई किरायेदारों के साथ एक बड़ी संपत्ति है के रूप में सुरक्षा सामान्य से कम हो सकता है और 6 फीसदी रिटर्न या 16.66 साल की खरीद के उचित होगा होगा. किराए पर लेने की विधि के अनुसार संपत्ति का मूल्य इसलिए रुपये है. 3,41,530.

प्र.5. फ्रीहोल्ड गुणों का संबंध है, किसी भी मूल्यांकन आमतौर पर भूमि के मूल्य के लिए प्रासंगिक समय पर संरचना के मूल्य के अलावा द्वारा, वह यह है कि भूमि और भवन विधि द्वारा जाँच किए जाने की आवश्यकता है किराये के आधार पर पर पहुंचे. अब तक भूमि के मूल्य का सवाल है, पड़ोसी देशों में वास्तविक लेनदेन के संदर्भ में स्थानीय पूछताछ एक उचित मार्गदर्शन किया जाएगा. प्रासंगिक समय ह्रास पर प्रधानमंत्री लागत तत्संबंधी से संरचना के मूल्य के लिए के रूप में निर्माण की उम्र और स्थिति पर निर्भर करता कटौती करने की आवश्यकता है.

प्र.6. (1) का आंकलन, निर्माण भूमि के मूल्य रुपये के बारे में होने की जांच पर पता चला है कि जहां एक बहुत ही महत्वपूर्ण इलाके में है. Cottah प्रति 25,000.इमारत के बारे में 20 साल पुराना है. 7 आधा cottahs है जो भूमि के मूल्य रुपये तक आता है. 1,67,500. एक चार मंजिला एक रुपये में से 5,000 वर्ग फुट के क्षेत्र को कवर के लिए समय पर प्रधानमंत्री की लागत है जो संरचना का संबंध है. 45 प्रति वर्ग फुट रुपये तक आता है. 2,25,000 और इमारत की उम्र और स्थिति को ध्यान में रखते हुए 20 प्रतिशत पर मूल्यह्रास के लिए अनुमति देता है, संरचना के मूल्य रुपये है. 1,80,000. भूमि और भवन विधि के अनुसार संपत्ति का कुल मूल्य है, इसलिए रुपये है. 3,67,200. ऊपर के रूप में वैल्यूएशन को ध्यान में रखते किराए पर लेने की विधि और भूमि और भवन विधि के अनुसार संपत्ति का उचित बाजार मूल्य रुपये पर निर्धारित किया जा सकता है दोनों. 3,55,000 (यानी, ऊपर दो आंकड़े का औसत).

(2) lessors की ब्याज - संपत्ति पट्टे पर है कहां - मुक्त पकड़ संपत्तियों की सुरक्षा की तुलना में पट्टाधृत गुण के मामले में, सुरक्षा का प्रतिशत एक फीसदी से आम तौर पर कम हो जाएगा.सुरक्षा के प्रतिशत और आम तौर पर वापस जाने के लिए एक विशेष पट्टेदारी गवर्निंग विभिन्न कारकों पर निर्भर करता है 11.11 साल के लिए 6 प्रतिशत से 9 प्रतिशत या 16.66 साल तक की हो सकती. साल के खरीद की संख्या भी यह सदा नहीं है जब पट्टे की असमाप्त भाग पर निर्भर करता है.

उदाहरण के लिए, अगर एक पट्टाधृत सम्पत्ति रुपए की सकल किराया fetches. 45,000 प्रति वर्ष और वार्षिक व्यय रुपये के लिए आते हैं. 33,000, शुद्ध किराये की आय रुपये है. 12,000. पट्टे की असमाप्त भाग 19 साल है. इस पट्टाधृत सम्पत्ति है, एक 6 फीसदी रिटर्न सामान्य रूप से उम्मीद की होगी और यह एक स्थायी पट्टा है अगर साल के खरीद की संख्या के हिसाब से 16.66 है. केवल 19 साल की जा रही पट्टे की असमाप्त भाग, इस मामले के लिए लागू वर्षों के खरीद की संख्या के तहत के रूप में बाहर काम करता है:

मैं - मैं / (मैं मैं +) एन / (मैं)

सूत्र के अनुसार:

जहां 'मैं' एक अंश के रूप में व्यक्त वापसी का प्रतिशत का प्रतिनिधित्व करता है और 'एन' के तहत के रूप में पट्टे की असमाप्त भाग का प्रतिनिधित्व करता है: -

मैं - मैं / (मैं .06 +) या 10.34 / .06

संपत्ति के मूल्य इसलिए, रुपये है कि साल के खरीद की संख्या × शुद्ध किराया है. 12,000 × 10.34 रुपए या. 1,24,080. खाते में किराया रसीद या खर्च या ठीक इसके विपरीत में वृद्धि में किसी भी संभावित गिरावट लेते हुए उचित बाजार मूल्य रुपये पर निर्धारित किया जा सकता है. रुपये को 1,15,000.1,30,000.

(3) पट्टाधृत संपत्ति में पट्टादाता की ब्याज: एक संपत्ति में पट्टादाता की ब्याज लीज पर पट्टा का निर्वाह और देने की समाप्ति पर प्रत्यावर्ती हित के दौरान ब्याज के होते हैं.

एक संपत्ति रुपये पर लीज पर है. महीने और पट्टादाता प्रति 500 ​​रुपये पर इसे बाहर निकालो. पट्टे की असमाप्त भाग 6 साल है 1000 प्रति माह और जहां, पट्टेदार के हित के मूल्य के नीचे के रूप में बाहर काम किया है:

पट्टे के 6 वर्षों के लिए, शुद्ध किराया रुपये है. 6,000 प्रति वर्ष की दर से. 6 प्रतिशत या 6 साल में साल के खरीद के सूत्र के अनुसार बाहर काम करता है:

मैं - मैं / (I + .06) × 4.917/.06

पट्टे के पहले 6 साल के लिए पट्टादाता के हित के मूल्य, इसलिए, रुपये है. 29502 (रुपए 6000 × 4.917). प्रत्यावर्तन पर, प्रति वर्ष सकल किराया रुपये है. 12,000 और व्यय रुपये के लिए की कटौती. 30 फीसदी की दर से 3,600 सकल किराया में प्रतिवर्ष शुद्ध किराया रुपये है. 8,400. प्रतिशत शाश्वत 6 प्रतिशत पर साल के खरीद के 6 साल के लिए 16.66, यानी, रुपये है. 4917, लागू वर्षों के खरीद 11.743 है.पट्टादाता की प्रत्यावर्ती हित के मूल्य इसलिए रुपये है. 98,641. संपत्ति में पट्टादाता के ब्याज का कुल मूल्य इस प्रकार रुपये है. 1,28,143 (यानी, रुपये.29,502 × रुपये. 98,641).

ऊपर सिद्धांतों को लागू करते समय यह एक ऐसी इमारत का, यानी, संपत्ति रिहायशी आवास के लिए प्रयोग किया जाता है, चाहे या व्यावसायिक प्रयोजनों के लिए, आदि चाहे खाली कब्जे के लिए लगाया जाता है जो करने के लिए उपयोग के रूप में कुछ कारकों की वजह से वजन देने के लिए आवश्यक है संपत्ति खरीदार द्वारा किया जा सकता है भी संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करने में एक महत्वपूर्ण कारक है.

प्र.7.        संपत्ति बाहर जाने है जहां किराये के आधार पर या भूमि और संरचना के आधार पर या तो बना है जो गुणों के नगर निगम के मूल्यांकन में भी घर संपत्तियों का उचित बाजार मूल्य का निर्धारण करने में एक उपयोगी मार्गदर्शन प्रदान करता है. वैल्यूएशन के किसी न किसी और तैयार विधि नगर निगम के रिकॉर्ड में दर्ज किया गया के रूप में संपत्ति की (सकल) वार्षिक मूल्य का 20 गुना आंकड़े पर मूल्य लेने के लिए किया जाएगा. यह इसलिए है कि वास्तव में प्राप्त किराया के आधार पर पर पहुंचे व्यक्ति के रूप में अच्छी तरह से भूमि और भवन विधि द्वारा पर पहुंचे के साथ पर पहुंचे आंकड़ा जाँच करने के लिए, हालांकि, बेहतर है.