घर की संपत्ति

घर की संपत्ति का स्वामी

मानित स्वामित्व की परिस्थितियाँ

• पर्याप्त प्रतिफल के बिना पत्नी/नाबालिग बच्चे को अंतरण: यदि कोई व्यक्ति पर्याप्त प्रतिफल के बिना अपनी पत्नी या नाबालिग बच्चे (विवाहित नाबालिग बेटी को छोड़कर) को गृह संपत्ति का अंतरण करता है, तो उसे स्वामी माना जाएगा। हालाँकि, यदि अलगाव समझौते के तहत जीवनसाथी को हस्तांतरित किया जाता है, तो प्राप्तकर्ता को मालिक माना जाएगा।
• अविभाज्य संपदा का धारक: अविभाज्य संपत्ति, जैसे कि छत के अधिकार, का धारक स्वामी माना जाएगा।
• सहकारी समिति के सदस्य : आवास योजना के तहत एक इमारत या भाग आवंटित सदस्यों को मालिक माना जाता है।
• संविदा के भागिक पालन में कब्जे के अधीन संपत्ति: किसी लिखित संविदा के अधीन संपत्ति के कब्जे वाला व्यक्ति, जिसने संविदा के भागिक पालन में प्रतिफल का भुगतान कर दिया है या करने के लिए तत्पर है, पंजीकरण के बिना भी स्वामी माना जाएगा।
• संपत्ति में अर्जित अधिकार : किसी भी व्यक्ति के अधिकार (12 + वर्षों की बिक्री, विनिमय या पट्टे के माध्यम से) को मासिक या वार्षिक पट्टों को छोड़कर मालिक माना जाता है।

गृह संपत्ति से आय की गणना

घर की संपत्ति से आय का निर्धारण संपत्ति के वार्षिक मूल्य का निर्धारण करके किया जाता है और इसमें नगरपालिका करों, मानक कटौती और आवास ऋण ब्याज जैसी कटौतियों की अनुमति दी जाती है। संपत्तियाँ भाड़े पर दी गई, स्व-अधिकृत या भाड़े पर दी गई मानी जाने वाली के रूप में वर्गीकृत हैं।

गणना प्रक्रिया

क ) श्रेणियाँ :

• किराए पर उठाई गई संपत्ति: वार्षिक मूल्य प्रत्याशित किराए अथवा प्राप्त वास्तविक किराए में से जो भी अधिक हो, पर आधारित होता है।
• स्व-अधिकृत संपत्ति : वार्षिक मूल्य शून्य है; कटौती केवल गृह ऋण ब्याज (रु. 2,00,000 तक) के लिए अनुमत है।
• मानित किराये पर दी गई संपत्ति: वार्षिक मूल्य का आकलन प्रत्याशित किराये के आधार पर किया जाता है।

ख )वार्षिक मूल्य निर्धारण :

• कारकों में नगरपालिका मूल्य, उचित किराया, मानक किराया (यदि किराया नियंत्रण अधिनियम लागू होता है), और प्राप्त या प्राप्य वास्तविक किराया शामिल हैं।
• खाली संपत्तियों के लिए, वास्तविक किराया वार्षिक मूल्य के रूप में माना जा सकता है यदि यह रिक्ति के कारण अपेक्षित किराए से कम है।
• वह किराया जिसे एक मालिक अपने किरायेदार (यानी, अवास्तविक किराया) से प्राप्त नहीं कर सकता है, वास्तविक किराए से कटौती के लिए अनुमत है।

ग ) कटौती :

क . नगरपालिका कर: यदि, स्वामी द्वारा संबंधित वर्ष में भुगतान किया जाता है तो कटौती की जाएगी।

ख . मानक कटौती: शुद्ध वार्षिक मूल्य का 30% (अर्थात्, वार्षिक मूल्य घटा नगरपालिका कर)।

ग . गृह ऋण पर ब्याज: किराए पर दी गई संपत्तियों के लिए पूर्ण ब्याज; स्व-अधिकृत संपत्तियों के लिए, यथास्थिति, 30,000/- रुपए या 2,00,000/- रुपए तक सीमित।

विशेष परिदृश्य

• स्व-अधिकृत गृह सम्पत्ति: यदि कोई सम्पत्ति स्वामी द्वारा स्व-अधिकृत है या किसी कारणवश उसके द्वारा अधिकृत नहीं की जा सकती है, तो उसे स्व-अधिकृत सम्पत्ति माना जाता है। ऐसी किसी भी दो संपत्तियों का वार्षिक मूल्य शून्य माना जा सकता है।
• सह-स्वामित्व : आय को निश्चित शेयरों के आधार पर विभाजित किया जाता है, जिसमें प्रत्येक सह-मालिक कटौती का हकदार होता है।
• कारोबार में माल: निर्माण उपरांत दो वर्षों तक वार्षिक मूल्य 'शून्य' माना जाएगा।

नुकसान का कर उपचार

• इस शीर्ष के अंतर्गत हुई हानि (₹2,00,000 तक) को आय के अन्य शीर्षों के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है। बिना अवशोषित नुकसान को 8 वर्षों के लिए आगे बढ़ाया जाता है। भवन संपत्ति शीर्ष के अंतर्गत हुई हानि को, नियत तारीख के पश्चात आयकर विवरणी दाखिल करने पर भी, आगे ले जाया जा सकता है।
• अगर निर्धारिती ने धारा 115खकग के तहत व्यतिक्रम कर व्यवस्था का विकल्प चुना है। उस स्थिति में, उसकी कुल आय की गणना "आय घर की संपत्ति से" शीर्षक के तहत किसी भी नुकसान की अनुमति दिए बिना की जाएगी, जिसे अन्य शीर्षों से आय के विरुद्ध समायोजित नहीं किया जाएगा।

अवास्तविक किराए की वसूली

बाद में वसूल किए गए बकाया या अवास्तविक किराए पर रसीद के वर्ष में कर लगाया जाएगा, जिसमें 30 प्रतिशत कटौती की अनुमति है।

आवास ऋण पर ब्याज

किसी गृह सम्पत्ति के क्रय, निर्माण, मरम्मत या नवीकरण हेतु उधार ली गई पूंजी पर प्रदत्त या प्रदेय ब्याज, धारा 24(ख) के अंतर्गत "गृह सम्पत्ति से आय" शीर्षक के तहत कर योग्य आय से कटौती योग्य है। कटौती की मात्रा सम्पत्ति के उपयोग (किराए पर दी गई, स्व-अधिकृत या मानी गई किराए पर दी गई) पर निर्भर करती है।

कटौती की मात्रा

क . किराए पर उठाई गई या समझी जाने वाली संपत्तियाँ: प्रदत्त या देय ब्याज के लिए पूर्ण कटौती, भले ही यह संपत्ति के वार्षिक मूल्य से अधिक हो।

ख . स्व-अधिकृत संपत्तियाँ: कटौती निम्नलिखित तक सीमित है:

• रू. 30,000: मरम्मत, नवीकरण हेतु लिए गए ऋणों के लिए, या यदि उच्चतर सीमा के लिए शर्तें पूरी नहीं होती हैं।
• रु. 2,00,000 : 1 अप्रैल, 1999 को या उसके बाद लिए गए ऋणों के लिए, खरीद या निर्माण हेतु, यदि संपत्ति उधार लेने की तारीख से 5 वर्षों के भीतर पूर्ण हो जाती है।

निर्माण-पूर्व अवधि ब्याज

• अधिग्रहण अथवा निर्माण पूर्ण होने से पूर्व की अवधि का ब्याज, पूर्णता के वर्ष से प्रारंभ होकर 5 वार्षिक किश्तों में कटौती योग्य है।
• पूर्व-निर्माण अवधि संपत्ति अधिग्रहण/निर्माण पूरा होने या लोन के पुनर्भुगतान के वर्ष से पहले 31 मार्च को समाप्त होती है, जो भी पहले हो।

अन्य प्रावधान

• व्यतिक्रम कर व्यवस्था के अधीन ब्याज कटौती अनुमत नहीं: धारा 115खकग की व्यतिक्रम कर व्यवस्था के अंतर्गत, स्व-अधिकृत गृह संपत्ति हेतु धारा 24(ख) के तहत ब्याज कटौती की अनुमति नहीं है।
• संचय के आधार पर कटौती : अर्जित आधार पर ब्याज में कटौती की जा सकती है। इस प्रकार, कटौती का दावा किया जा सकता है, भले ही यह वर्ष के दौरान भुगतान न किया गया हो।
• पुनर्वित्त पर ब्याज: कटौती मूल आवास ऋणों के पुनर्भुगतान हेतु लिए गए ऋणों पर ब्याज पर लागू होती है। [परिपत्र संख्या 28, दिनांकित 20-08-1969]
• विदेश में देय ब्याज : कटौती की अनुमति तभी दी जाती है जब इस तरह के ब्याज़ पर कर स्रोत पर काटा जाता है और भारत सरकार को भुगतान किया जाता है।
• गृह निर्माण अग्रिम पर ब्याज: गृह निर्माण अग्रिम नियमावली के अधीन सरकारी कर्मचारियों द्वारा लिए गए गृह निर्माण अग्रिम पर ब्याज संचय आधार पर कटौती के लिए अनुमत है। परिपत्र संख्या 363, दिनांक 24-06-1983
• सहायक खर्चों के लिए कोई कटौती नहीं : दंडात्मक ब्याज, प्रसंस्करण शुल्क, ब्रोकरेज या कमीशन जैसे सहायक खर्चों के लिए कटौती की अनुमति नहीं है।